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初めまして、池田建築と申します。

ご質問に対する一つの参考になればと思い回答させていただきます。

分離発注につきましては現在様々な形態がとられていますが、基本となる内容をご説明いたします。

一括請負契約と分離発注とは

◆一括請負契約（一括発注）
　　●住宅などの建築工事を工務店など一社と契約して建設すること。
　　●一括発注の場合は、元請けの会社が工事に関する責任を負います。
　　●工事に掛かる各業者の選定、指名がしづらい。
　　●工事代金を支払えば自身はほぼ何もしないでも建物は完成します。

◆分離発注
　　●建築工事を各専門工事業者ごとに直接発注すること。（一軒の家で１５以上の業種とそれぞれと契約する）
　　●工事に係わった各業者が各々の工事について責任を負います。
　　●自身の気に入った業者を選定、指名できる。

◆分離発注のメリット
　　●一括請負契約なら建設会社が行うべき業務を自身で行うことにより無駄なコストの削減　　　ができる。
　　●同じコストならばしっかりした工事をするところを選ぶことができる。
　　●下請け、孫請けなどを防止できる。
　　●自身で予算管理ができるためコストの不明な内容をはっきりさせられる。
　　●法令による規制条件以外は自身で自由にできる。

◆分離発注のデメリット
　　●一括請負契約では元請け業者との打ち合わせ連絡で済みますが、分離発注の場合は各関　　　連各業者や近隣住民などへの打ち合わせ連絡説明などを個々にしなければならない。
　　●管理者がいないと不確定な要素や不測の事態に対応しづらい。
　　●設計変更や現場との食い違いによる追加や変更工事に対応しづらい。
　　●一括請負契約なら建設会社が行うべき業務を自身でこなさなければならない。
　　●設計管理者や施工管理者がいない場合には全て自身の責任に於いて監理しなければならない。
　　●最低でも週に１?２回は現場打ち合わせが必要になるため、自身の本業を休む事になりがちである。
　　●必要な事項の決定が送れると工程の遅れになりがちである。
　　●工事スケジュール管理、予算管理（工事金額明細の比較など）、資材発注など分離発注業務を管理する専門家への業務依頼（有償）が必要になりがちである。
　　●製品検査など製品や工事工程、結果を見極める事が難しい。
　　●万が一の事故などの場合、近隣に対する保証などそこに住む当事者同士の為、感情論になりやすく「しこり」を残しやすい。

　　●瑕疵が生じた時、分離発注の場合は施工の瑕疵なのか、素材の瑕疵なのか、監理の瑕疵なのか、その瑕疵にかかわる業者に責任の所在をはっきりさせないと修理ができない。
　　●誰が、どこが最終的に責任をとるかがはっきりしない為に、工事に掛かる前にその対応策をしっかりしておく必要がある。

◆工事監理
　　●安全管理
　　●近隣住人とのコミュニケーション
　　●工事費の取りまとめ
　　●専門工事担当業者の手配
　　●工事資材の調達、
　　●工程と業者間の調整
　　●工事竣工の検査と確認
　　●廃棄物の処理
　　●完成後の建物保証
　などです。

　　※完成後のリスクもあるために分離発注すれば単に安くなるというような考えは間違っているかも知れません。
　　※分離発注は絶対に安全有利な方法というわけではありません。

住宅瑕疵担保責任保険について

すべての新築住宅の請負業者や販売会社など建設業者・宅建業者等を住宅化し担保保険加入義務対象にしますが、建設業の許可を必要としない事業者、宅地建物取引業者の発注に基づき分譲住宅を建設する建設業者は、住宅瑕疵担保履行法上の資力確保義務はありませんが、その方々にもご利用いただけます。
　　（分譲住宅を建設する建設業者の場合、対象となる住宅に一定の要件があります。）

一括請負契約と違い分離発注の場合
　　●住宅瑕疵保険
　　●住宅瑕疵保険/完成保証制度
　　●住宅瑕疵保険/完成保証制度/中間金立替サービス
　　●既存住宅検査・診断システム（保険・保証制度と同時加入の場合）
などの申し込み方法も違います。

◆住宅瑕疵担保責任保険対象住宅

　　●住宅の品質確保の促進等に関する法律　第２条第１項に規定する「住宅」
　　人の居住の用に供する家屋または家屋の部分
　　　　（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む）

　　●住宅の品質確保の促進等に関する法律　第２条第２項に規定する「新築住宅」
　　　　建設工事完了の日から起算して１年以内のもの
　　　　人の居住の用に供したことのないもの

◆一括請負の場合の保険加入手続きの流れ
　　●建築の確認申請完了後工事前に、工事会社などが保険会社に申し込む。
　　●基礎の工事中と屋根の工事完了時の検査各１回、計２回、保険会社による検査を受ける。
　　●検査に問題が無ければ工事完了後に保険証が発行されます。

◆分離発注する場合の保険加入手続きの流れ
　　●工事を行う工事業者が連盟で保険の契約を行います。
　　●各工事部分に対して、各工事業者が各々保険に入り保険として１つにまとめて入る形です。
　　●保険の適用とならない部分の工事業者は加入する必要がありません。

◆住宅瑕疵担保責任保険の加入に必要な許可
　　●保険に加入するには、建設業の許可業者であることが必要。
　　●全ての工事が建設業許可のない業者で行う場合、住宅瑕疵担保責任の対象外。

◆保証金を供託する場合
　　●検査はありません。
　　●供託金と手続きのみ必要。

◆建設業許可のない業者で住宅を作ると、保険の対象にならない場合がある。

◆保険会社によってそれぞれ規定がるため、加入する保険会社を想定した設計の調整が必要です。

ちなみに池田建築ではＤＩＹ応援サポートをしています。

住宅の新築やリフォームではご自身でできることよりもできないことの方が多くあります。

是非、池田建築のＤＩＹ応援サポートをご利用していただければ幸いです。

池田建築　代表　池田?宏 http://ikeda-arc.jp/　　　　　

現在分離発注の物件で木工事を請け負っております。
今まで７件分離発注の物件で施工してきました。

形的には施主と個別に各業者が契約をするのですが、お金のやり取りだけで全体の段取りは全て設計士が行っています。
家づくりに精通していて細かいこだわりがある施主さんであれば仕切り役などは必要なく本当の意味での分離発注が出来ると思いますが、実際にはそこまでできる施主さんは居ないので誰かまとめ役は必要になります。

仕事としてまとめ役を担う訳ですから施工監理費は請求されます。


責任の所在ですが、分離発注ですので当然各業者に責任があります。
ただ、その原因がどこにあるのかで違いはあると思います。
施工に問題があったのか、設計に問題があったのか、予算に問題があったのか。

いずれにせよ問題が起こった時に後ろ向きにならず前向きにそれに対応していく関係づくりが重要だと思います。

現在施工している物件では設計士が来るのは一週間に一回程度です。
なので現場の工程や状況が完全に把握できていませんので、我々大工が一旦設計士に段取りを連絡してそれから各業者へ連絡するという形で進めています。
職人同士でも連絡を取り合う関係をお互いに築いているので仕事はスムーズです。

職人を選ぶポイントですが、どの業者でも良いので気に入った仕事をする職人に連絡を取り、そこから仲間を紹介してもらうのが一番の近道だと思います。
恐らく全ての職人がそろうのではないでしょうか。
普段から一緒に仕事をしている仲間でお願いすれば仕事の流れもスムーズで間違いなくいい家になると思います。

ただ、一番最初にお願いする職人を見抜く力は必要だと思います。

家づくりは簡単ではありませんが楽しいものです。
いい職人を見つけて是非分離発注で建てて下さい。


また疑問などありましたらご相談ください。

はじめまして出口建築と申します。
分離発注の事ですが、今までの経験であまりお勧め出来ません
なぜかと言うとお客様が頼む業者は自分が直の仕事だと思い工事管理者に相談なくお客様に直接提案し仕事内容を変えたりして現場を混乱したりするからです。
やはり現場を仕切れる方に全面的にお任せした方が良いと思います。
もし、分離発注をするのでしたら工事が重ならない基礎工事・瓦工事ぐらいなら良いでしょう。今は分離発注しなくても原価公開で仕事をしてくれる業者もいます。
後は人間性だと思います、あまり良いことばかり話す方は要注意かな？
どんな仕事でも人が働くと無料と言う訳にはいきません、何処からかは経費をもらはなくては生きていけませんから。
僕が個人経営だから個人の大工さんが良いと思いますが、会社組織でしたらトップの方とお話しないと、不都合があった時には会社経営を優先にされると思います。
車みたいにすぐに替えれるものと違うので、慎重に後悔しない様検討してください。

愛知県の岩本です（設計・施工・住宅瑕疵担保責任保険の取次店・検査をしております）
?土地の状況・地盤調査・何かの指定区域・地域の条例等を調べる　→　設計士と打合せ
?必要な間取り。１０年後・２０年後間取り変更が利く、構造とすることです。（壁構造は間取り変更が、厳しきなります）
?各業者に分離発注する場合、施工会社であるならば、現場管理者がしなければならない工事（仕事）が出てきます。建築の監督経験がないと難しいので、友人・親族に住宅の監督をした方にアドバイスを受けたほうが、賢明です。
?資金の問題。(借り入れをするなら、建設会社にお任せしたほうがよいです）
?仕上がりの問題。現場監督のレベルで、仕上が、極端に変わります。施工図・詳細図等を書かなければ、収まりが悪く・冷蔵庫・洗濯機・トア同士が干渉しあう等・・・山のようにあります。
これは、設計事務所でも施工を請け負わない場合は、単な「絵」「イメージ」の世界で、終わっています。
?予算・自分なりの間取り・構造・断熱工法を決め、３社以上にプレゼンを依頼され、
一週間に１回は現場にて打合せ、壁のボードを張る前に、コンセント・スイッチ等を再度チェックするとよいでしょう。
?デザインを重視しない。１０年後を考える。仕上げ材を安くする。断熱工法をいいものに（サッシも）。

栃木県足利市の(有)青木工務店といいます。
建築業界とは無縁の方としてお話します。

前の方の回答にもありましたが、現在は「瑕疵保険」が義務付けられています。
これは、素人の方が勝手に申請できるものではなく、建築関係の業者の方、または会社が保険機関に登録しなければ申請できません。
建築確認は資格のない方も申請することはできますが、資料が膨大な数になると
思います。まずは無理だと思います。
設計士の自分も、建築確認はやりたくありませんから・・・。

よって、まずは「設計士さん」あるいは「設計業務もできる工務店さん」を選ぶことから
始めるようになると思います。管理まで任せるのなら、ここは重要です。
そこから、まずどのような職人さんをいつも使っているかを聞き、不安に思う業種の方を
こちらで選定して見てはいかがでしょうか?
すべての職種を考えると10数種類になりますから大変です。
押さえるべき職種は、大工さん、水道設備屋さん、内装工事屋さん、外壁工事(特にコーキング)屋さん辺りが重要だと思います。
和室が多いのならば、左官屋さんも大切ですね。
基礎屋さんも重要ですが、瑕疵保険などの検査が入りまので、
それほど業者によってのバラつきは無いと思います。工事費はわかりません。
ただ、工事費＝完成度とは限りませんので、その辺の見極めは重要です。

当社でも、お客様の都合で、付き合いの無い業者の方と仕事をすることもありますが、
あっても2?3社なので、そのくらいならば、当社で連絡を取り合い段取りを決めています。
また、材料ですが、「施主支給」と言うものが最近流行っていますが、実際は、
必要部材が足りなかったりして、かなり工事に支障が出ると聞きます。
金額も正直、我々の「工務店価格」それほど大差無いのが事実です。
その辺は、工務店、ハウスメーカーの良心の問題でしょうか?

とにかく、サッカーではないですが、｢司令塔」を探して下さい。
設計士、工務店、あるいは大工の親方でも良いと思います。
(設計士、工務店は代表の方) まずはそこからですね。

はじめまして、三重県の（株）松浦建築です。
分離発注ですか、ぜひ頑張って下さい！
ともあれ、まずは建築に携る方で、どこまでも信頼できるパートナーが身近に必要だと思います。損得にとらわれず、なんでも相談出来る方の存在が不可欠ではないでしょうか。
あと、分離発注をされる時に、職人さんの人柄とコミュニケーションは非常に重要です。責任の所在が明らかでなく、素人の方が工程の管理や仕様を決めていくのは非常に難しい部分です。
腕も人柄もいい職人さんは、行き当たりばったりで見つかりませんので、地元で信頼のある工務店に事情を説明し、相談されるのも一つの方法です。
「あの大工さんは素晴らしい」とか「あの左官屋さんは良い腕してる」など、地元職人の情報を沢山持っているはずです。
もし親身になって相談出来、損得言わず協力してくれる工務店があれば、その後の様々なトラブルを最小限に抑えてくれ、力強いパートナーとなってくれるでしょう。
余談ですが、弊社では今現在、あるお客様の新築着工前で、殆ど分離発注状態です。お客様が希望されたわけではないのですが、設計（無料）・施工（大工工事）・管理を弊社が請負い、それ以外の工種は原価にて提供させて頂いております。
本当にいいものを、安く提供し、心からお客様に喜んで頂く為には最善の方法だと考えるからです。
責任の所在も弊社となり明確で、お客様も安心して頂けるのも大きな点です。
工務店にいきなり話を持ちかける事にきっと抵抗があると思いますので、地元職人の情報を細かく把握している建設労働組合（全国にあります）に相談される事をぜひおススメします！
わからない事があったらいつでも相談して下さい。
頑張って下さい！！

参考になるか分かりませんが　コメントさせて頂きます
まずあなたの　職業が不明なので　建築業界以外の方と言う事で
意見させて頂きます。

住宅の建築は　好きだけでは　出来ないと思います
コストを抑えたいのは十分理解出来ますが
工事管理を　上手く出来なければ　細かいところに
気がつかず　できあがった建物が　気に入らない物になってしまうかもしれません。

職人　材料の手配など　管理は　片手間で出来る物とは
とうてい考えられません
例えば　外壁の水切りは誰が準備して施工するのか
外壁屋に　一括して頼む場合と
板金屋に　頼む場合
既製品を用意する場合
など　一箇所を取り上げても　段取りは様々です


以前　取引のある職人さんから聞いた事があるのは
『設計・監理・管理を　設計士にして貰い
工事の請負は　大工・水道・電気・左官…と　別々に
施主が契約をする』
つまり　現場の責任は　設計士さんが持つと言う事です
そのような　設計士さんもいらっしゃると思うので
考えてみてはいかがでしょうか。
職人さんも　紹介して頂けると思います。

また　住宅瑕疵担保保険の事も　有るので良く考えて下さい。

一生に何度も出来る物では有りませんので
後悔しないようにして下さい。